Wonen, werken of retail? 3 antwoorden op het vertrek van een warenhuis

Wonen, werken of het toch weer proberen met retailconcepten? Het vertrek van Hudson’s Bay uit Nederland, eind dit jaar, betekent een nieuwe uitdaging voor de winkelcentra. Is er een nieuwe invulling voor dit winkelvastgoed denkbaar of blijft het trekken aan een dood paard? We zetten alvast drie denkrichtingen op een rij.

Van retail naar retail - een spekkoek van functies

ABN AMRO maakte een analyse van het vertrek uit Nederland van warenhuisketen Hudson’s Bay. Volgens de bank zitten consumenten niet meer te wachten op het gemak van een winkelformule waar alles onder één dak te vinden is. De kans dat er een nieuwe warenhuisformule opstaat is daarom nihil. Maar wat moet er dan gebeuren met de panden waarvoor het concern langjarige huurcontracten heeft afgesloten?

De betaalde leegstand kan volgens ABN AMRO op verschillende manieren worden opgelost. Het meest voor de hand ligt een ‘spekkoek van functies’, stelt de bank. Een supermarkt op de begane grond en op de verdiepingen daarboven andere functies: retail, fitness, kantoren en leisureconcepten. Waar mogelijk zouden shop-in-shop aanbieders en bijvoorbeeld foodhallen een plek kunnen krijgen. Volgens de bank kunnen op de bovenste verdiepingen ook woningen voor bijvoorbeeld studenten of senioren worden toegevoegd. ABN ziet daarnaast voor grotere locaties mogelijkheden om winkels te clusteren rond een bepaald thema en een bepaalde beleving.

Het is een idee dat vraagt om wendbaarheid van het vastgoed. Deze ‘building agility’ wordt volgens ABN AMRO steeds belangrijker. ‘Tijden veranderen, en de functie van een groot gebouw in de binnenstad moet kunnen meeveranderen’, concludeert de bank.

Vastgoedadviseur JLL ziet kansen om een werkfunctie toe te voegen in voormalig winkelvastgoed. In een opinieartikel op Stadszaken wees Yanti Rabelink, Flex Lead bij JLL Nederland, eerder op ontwikkelingen in de Verenigde Staten. Vooral flexoperators zijn daar in het gat gesprongen dat faillissementen van winkelketens hebben achtergelaten. Uit cijfers van JLL blijkt dat het aanbod van flexkantoren in voormalig Amerikaans retailvastgoed met 25 procent per jaar blijft groeien, tot 315.000 vierkante meter in 2023.

In Nederland groeide de flexwerkruimte de afgelopen 5 jaar met 265 procent tot bijna 1,2 miljoen vierkante meter en heeft tot op heden voornamelijk betrekking op flexwerkruimte in conventionele kantoorruimte. In 2018 huurden aanbieders van flexibele kantoorruimte circa 200.000 vierkante meter. In 2017 was dat 150.000 vierkante meter.

Inmiddels richten flexaanbieders ook hier hun pijlen ook op retailvastgoed. Door een tekort aan hoogwaardig en betaalbaar kantorenvastgoed zullen zij out-of-the-box moeten denken en ook segmenten buiten de traditionele kantorenmarkt aanboren. In Nederland staat werken in binnenstedelijke winkelcentra nog in de kinderschoenen. Toch lijkt een mix van werken en leisure ook in Nederland een oplossing. Het mes snijdt hier aan twee kanten: voor gemeenten en verhuurders is werken in de binnenstad een middel dat kan helpen om de bezetting in binnenstedelijke winkelcentra te verbeteren.

Van retail naar werken - flexwerken in het warenhuis

Van retail naar wonen - honderden Hudson's Bay in suburbia

Overtollige winkelmeters komen ook elders vrij, zowel in de grote binnensteden als in de kleinere centrumgebieden en in de wijk- en stadsdeelcentra. Met minder pers, maar zeker niet met minder impact. Wat is het perspectief van deze vrijkomende meters als dat geen retail meer is?

Een eenduidig antwoord op die vraag doet geen recht aan de complexiteit van het vraagstuk, stelt Bureau Stedelijke Planning (BSP). Afhankelijk van de lokale context leent veel vrijkomend winkelvastgoed zich in de praktijk voor transformatie naar andere stedelijke functies. Soms zijn dat leisurefuncties, variërend van kleinschalige horeca tot een megabioscoop. Soms zijn dat maatschappelijke functies, van een huisartsenpost tot een cultureel centrum. Soms in het ook de werkfunctie, van flexwerkconcepten tot ambachtelijke bedrijvigheid. Maar bij voorkeur is het de combinatie van die functies. Alleen op die manier kan van een monofunctioneel winkelgebied een echt centrumgebied gemaakt worden, zek

Card image cap

Jan Jager

Hoofdredacteur Stadszaken.nl

Jan Jager

Hoofdredacteur Stadszaken.nl

T: 06 16 26 26 90
E: j.jager@elba-rec.nl