Bouwt u voor starters of voor doorstromers? De twistpunten op een rij

De vraag naar eengezinswoningen is een stuk groter dan het aanbod. Veel huidige bewoners van ‘standaard rijtjeswoningen’ willen misschien wel doorstromen, maar ze kunnen geen geschikte nieuwe woning vinden. De vraag is dan: moet je de doorstroming verbeteren door te bouwen voor empy-nesters die op zoek zijn naar iets anders, of is het zinvoller om meer eengezinswoningen bij te bouwen? Over die vraag loopt al lange tijd een discussie, ook op de mediakanelen van ELBA-REC.  We zetten de hete hangijzers op een rij.

Twistpunt 1: Willen empty-nesters wel verhuizen?

Het klinkt logisch: biedt huishoudens die in een verkeerde woning zitten een goed alternatief en er komt een doorstroombeweging op gang. In een analyse op Stadszaken.nl toont oprichter-directeur Gert Jan Hagen van Sprinco Urban Analytics met een analyse aan dat het werkt. Het realiseren van de verhuiswensen van empty-nesters is Het bijbouwen van nieuwe eengezinswoningen is daardoor niet nodig. Sterker nog, er zijn in Nederland al te veel van dit soort huizen, stelt Hagen.

Niet iedereen is het er mee eens dat een beter aanbod van doorstroomappartementen ertoe zal leiden dat empty-nesters massaal de verhuisdozen tevoorschijn halen. De verhuisbehoefte van empty-nesters is vaak latent: ze zien er wel het nut van in, maar stellen een verhuizing uit tot het noodzakelijk wordt. ‘Ze willen wel, maar hoeven niet’, stelt ABF-directeur Berry Blijje in een reactie op het onderzoek van Sprinco. Ouderen laten zich dus vooral leiden door ‘push-factoren’: ze komen in beweging als het niet anders kan. Om de ouderenmarkt te veroveren moeten zou meer moeten worden ingezet op woningen met een grote ‘pull-factor’, met een locatie en woonconcept van hoge kwaliteit.

De eerste proeven met het stimuleren van doorstroming uit eengezinswoningen blijken behoorlijk succesvol. In Nieuwegein wees de verhuurder van appartementencomplex Van Reeshof ruim 8 op de 10 appartementen toe aan 65-plusser uit Nieuwegein zelf. Zonder voorrangsregeling zou dat maximaal 50 procent zijn. Elke doorstromer zorgde in Nieuwegein voor drie verhuisbewegingen. Grote vraag is echter of er niet toch veel nieuwe woningen nodig zijn om het grote aantal starters en instroom van buiten te kunnen opvangen.

Twistpunt 2: Zijn er wel of niet genoeg eengezinswoningen?

Twistpunt 3: Toewijzen is niet altijd gemakkelijk

Om het doorstroomproces te versnellen en een verhuisketen binnen de gemeentegrenzen op gang te brengen, zal nieuw woningaanbod in eerste instantie aan eigen woningzoekenden moeten worden toegewezen. In de sociale sector kun je dat goed regelen, maar in de vrije sector huur is dat lastiger te organiseren. Een gemeente of bouwer niet afdwingen dat in een complex alleen ouderen uit de eigen gemeente komen wonen. Toch is de verhuisketentheorie ‘op papier’ niet onjuist vindt Blijje. ‘Ook in onze simulatiemodellen is het stimuleren van de doorstroming een van de mechanismen waarop we de kwalitatieve behoefte aan woningen doorrekenen. De praktijk is echter weerbarstig. Voordat een hele keten doorlopen is, ben je snel een aantal jaar verder. Nog afgezien van de realisatie en verkoop van meergezinswoningen voor ouderen. Daarmee is het geen directe oplossing voor de huidige urgente spanning op de markt.’

Hagen: ‘Volgens mij gaat het erom dat er samen met marktpartijen gewerkt wordt aan de realisatie van de juiste producten. Behalve actieve toewijzing, kun je er als marktpartij moeite voor doen om woningen te realiseren samen met de doelgroep. Er zijn dus veel meer mogelijkheden.’

Card image cap

Jan Jager

Hoofdredacteur Stadszaken.nl

Jan Jager

Hoofdredacteur Stadszaken.nl

T: 06 16 26 26 90
E: j.jager@elba-rec.nl